Najtańsze używane mieszkania w Warszawie: mapa
Najtańsze używane mieszkania w Warszawie to ciekawy temat. Analizujemy go posługując się cenową mapą.
Wzrost cen warszawskich lokali sprawił, że coraz więcej osób zaczyna z obawą pytać, gdzie są najtańsze używane mieszkania w Warszawie. Trudno się temu dziwić, bo wczesną wiosną 2022 r. średnia ofertowa cena nowego metrażu w stolicy oscylowała już na poziomie 12 500 zł/mkw. – 13 000 zł/mkw. Do tej stawki trzeba było doliczyć koszty wykończenia „M” ze stanu deweloperskiego (np. 1000 zł/mkw. – 1500 zł/mkw.). Średnie ceny ofertowe na warszawskim rynku wtórnym z początku 2022 r. również znacząco przekraczały 10 000 zł/mkw. Dla niektórych osób finansowo akceptowalne są tylko te oferty mieszkań, których cena za 1 mkw. wciąż jest czterocyfrowa. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, gdzie można znaleźć najtańsze używane mieszkania w Warszawie.
Na transakcyjne dane niestety trzeba poczekać …
Z punktu widzenia osób, które chcą się dowiedzieć, jakie są najtańsze używane mieszkania w Warszawie, pewnym problemem może być dostępność transakcyjnych danych (zwłaszcza tych z poszczególnych dzielnic i części dzielnic). Mowa o informacjach, które pochodzą z aktów notarialnych i mówią nam, jaka była faktyczna cena 1 mkw. lokum po uwzględnieniu rabatu sprzedającego.
Doświadczenia agencji NieruchomosciSzybko.pl potwierdzają, że na rynku wtórnym transakcyjne dane cenowe są szczególnie istotne. Sprzedawcy używanych mieszkań i domów mają bowiem tendencję do ustalania (zwłaszcza na początku) zbyt wysokich ofertowych cen swoich nieruchomości. W efekcie średnia transakcyjna cena 1 mkw. może być nawet o kilkanaście procent niższa od tak samo obliczonej stawki ofertowej.
Relacje cenowe między dzielnicami są niezmienne
Czas potrzebny na przetworzenie transakcyjnych danych tłumaczy, dlaczego dopiero niedawno Urząd Miasta Stołecznego Warszawy opublikował mapę z cenami używanych mieszkań w 2020 r. Ta mapa wbrew pozorom nadal jest dość użyteczna, ponieważ relacje cenowe między poszczególnymi dzielnicami oraz częściami dzielnic Warszawy pozostają stałe. Można się o tym przekonać porównując podobne mapy z poprzednich lat na stronie mapa.um.warszawa.pl.
Opisywana sytuacja w jeszcze większym stopniu dotyczy rynku wtórnego, gdzie nie mamy do czynienia z wpływem nowych inwestycji. Chodzi o to, że kilka „droższych” inwestycji deweloperów czasem mocno wpływa na lokalny średni poziom cen ofertowych i transakcyjnych. Zatem prezentowana poniżej mapa również obecnie może nam powiedzieć, gdzie są najtańsze używane mieszkania w Warszawie.
Nie cała Białołęka jest bardzo przystępna cenowo
Poniższa mapa zgodnie z przypuszczeniami pozwala stwierdzić, że najtańsze używane mieszkania w Warszawie znajdziemy między innymi na terenie Ursusa, Rembertowa, Białołęki, Wesołej oraz Wawra. Dzielnice Bielany oraz Ursynów mimo swojego peryferyjnego położenia nie są tanie (również na rynku pierwotnym). Wynika to między innymi z przebiegu linii metra. Budowa stacji metra sprawiła, że znacząco podrożał też Targówek. Podobne zmiany cenowe (niewidoczne do końca na poniższej mapie) dotyczą też Bemowa.
Informacje zebrane przez warszawski magistrat potwierdzają, że najtańsze używane mieszkania w Warszawie znajdziemy głównie po wschodniej stronie miasta. Ważnym wyborem pozostaje przede wszystkim Białołęka, gdzie nowe budownictwo z lat 2000 – 2020 coraz częściej pojawia się na rynku wtórnym. Sytuacja dotycząca Wawra, Rembertowa i Wesołej jest specyficzna, bo te dzielnice nieprzypadkowo kojarzą się z budową i sprzedażą domów. Tamtejsze rynki lokali mieszkalnych niestety są stosunkowo ubogie.
Jeżeli chodzi o Białołękę, to na pewno trzeba pamiętać, że obecnie już nie cała ta dzielnica jest bardzo tania mieszkaniowo. Poniższa mapa potwierdza, że droższy metraż znajdziemy w zachodniej części Białołęki. Wytłumaczeniem może być przede wszystkim lepszy dojazd do centrum miasta. Budowa linii tramwajowej sięgającej Tarchomina i osiedla Winnica zmieniła układ cen na Białołęce. W rezultacie deweloperzy budujący najtańsze „M” przenieśli się do wschodniej części opisywanej dzielnicy. Wiele wskazuje, że tramwaj na wschodnią (tzw. zieloną) Białołękę może pojechać dopiero w okolicach 2030 r.
Okazji cenowych można szukać u dobrego agenta
Powyższe informacje na pewno nie są szczególnie optymistyczne dla osób, które interesują najtańsze używane mieszkania w Warszawie (zwłaszcza poza Białołęką). Warto jednak pamiętać, że na rynku pojawiają się cenowe okazje. Można ich szukać u agentów takich jak właśnie NieruchomosciSzybko.pl. Nasza agencja specjalizuje się w szybkiej sprzedaży mieszkań i nie współpracuje z właścicielami, którzy oczekują wygórowanej stawki za 1 mkw. lokalu lub domu. Ze względu na reputację NieruchomosciSzybko.pl jako sprawnych agentów coraz częściej zdarzają się osoby chcące z naszą pomocą sprzedać mieszkania i domy nawet za stawkę nieco mniejszą od rynkowej średniej. Przyczyną takiej decyzji może być np. szybka przeprowadzka. Zachęcamy zatem do przeglądania ofert mieszkań i domów na sprzedaż.
Skuteczny agent nieruchomości i kreatywny praktyk szybkiej sprzedaży. Związany z marką NieruchomosciSzybko.pl. Cały czas pracuje jako pośrednik na rynku wtórnym. Specjalizuje się we współpracy z klientami sprzedającymi nieruchomości i deweloperami. Dzięki autorskiemu Systemowi Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości, uzyskuje ceny sprzedaży wyższe o 10% i sprzedaje o 30% szybciej. Autor książki „Jak bez wysiłku i pieniędzy zarabiać na nieruchomościach”.
